Segundo a Lei 4.591/64 - Art. 28, §2º - Lei de Incorporação e Condomínio, considera-se Incorporação Imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Considera-se Incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, se compromete ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas (apartamentos, casas, lojas, salas), em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial.
A incorporadora é responsável pela articulação do empreendimento. Mapeia e entende as necessidades e oportunidades, realiza os estudos de viabilidade, adquire o terreno e projeta o empreendimento. Quando o adquirente compra um apartamento em um determinado edifício, está fechando negócio com a incorporadora e é com esta que se relacionará.
A construtora é a empresa contratada pela incorporadora para a execução da obra seguindo o projeto aprovado pela Prefeitura do município onde será erigido, as especificações técnicas e o prazo pactuado para a entrega do empreendimento.Todos os custos e riscos inerentes à construção (tais como pagamentos de impostos sobre a mão de obra, responsabilidade técnica, acidentes de trabalho) são de responsabilidade da construtora.
Sim, uma empresa pode exercer as duas funções ao mesmo tempo, desde que as atividades estejam descritas em seu contrato social. Muitas incorporadoras mantêm também as próprias construtoras
O Registro de Incorporação do Empreendimento (RI) descreve todas as características construtivas do empreendimento e tem como principal objetivo informar ao comprador de que forma o projeto será executado. Pelo Registro de Incorporação, é possível obter informações como áreas comuns e privativas do empreendimento, vagas de garagem e área de lazer disponível.
A comercialização das unidades do empreendimento depende do Registro de Incorporação do Empreendimento. Ou seja, enquanto não registradas no Registro de Imóveis, as unidades não podem ser disponibilizadas para venda ao público.Além disso, a legislação exige que o projeto seja executado da forma como foi aprovado na Prefeitura da cidade onde o projeto está localizado e que consta dos documentos arquivados no cartório por ocasião do Registro de Incorporação.
Nos termos do art. 65 da Lei n.º 4.591/64, é crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
O Registro da Incorporação é a garantia para o adquirente de que o projeto foi aprovado e será entregue de acordo com os padrões designados por ocasião da aquisição. Para certificar-se da veracidade das informações fornecidas pela incorporadora e de que esta está cumprindo as exigências da Prefeitura, o adquirente deve verificar o Registro da Incorporação no cartório em que o empreendimento tiver sido registrado, antes de efetuar a compra.
O patrimônio de afetação é um regime opcional da incorporação em que todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados do patrimônio da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações da incorporadora,mesmo no caso de sua falência. No caso de paralisação das obras, os condôminos podem decidir de forma independente por sua continuidade ou não, podendo ainda vender as unidades remanescentes da incorporadora para obter recursos para a construção ou mesmo vender todo o empreendimento.
A Lei das Incorporações, n.º 4.591/64, há 50 anos regulamenta os negócios do setor. A criação dessa lei teve por objetivo aumentar a segurança jurídica entre as partes envolvidas no negócio da incorporação imobiliária, ordenar as relações entre incorporadores e clientes e estabelecer regras de convivência entre condôminos após a instalação dos Condomínios de utilização dos empreendimentos imobiliários.
